📉 전세 실종, 월세 폭등…서울 전월세 시장에 무슨 일이?

2025년 10월 20일부터 서울 전역과 경기 일부 지역에 사상 초유의 부동산 규제가 시행되었습니다. 바로 ‘10·15 주택안정화 대책’입니다.
이재명 정부가 아파트값 폭등을 잡기 위해 내놓은 이 대책은 토지거래허가구역을 서울 전역으로 확대하며, 갭투자를 원천 차단하고 실거주 의무를 부과하는 강력한 조치입니다.

하지만 시장의 반응은 예상과 달랐습니다. 전세 매물은 급감하고, 월세는 폭등하며, 전월세 시장의 불안이 심화되고 있습니다.

🏘️ 10·15 대책, 무엇이 달라졌나?

• 서울 전역 + 경기 12곳 토지거래허가구역 지정
• 갭투자 금지: 전세 끼고 집 사는 방식 불가
• 2년 실거주 의무: 매수자는 반드시 거주해야 함
• 대출 규제 강화: LTV 40% 제한, 현금 구매 유도


이러한 규제는 투기 수요를 억제하려는 목적이지만, 임대 시장에는 예상치 못한 충격을 주고 있습니다.

📉 전세 매물 실종…월세로 몰리는 수요

부동산 정보 플랫폼 ‘아실’에 따르면, 서울 아파트 전세 매물은 1년 전보다 22.3% 감소했습니다. 특히 강동구는 무려 78%나 줄었고, 강북·광진·관악·노원 등 비강남권에서도 급감했습니다.

대단지 아파트에서도 전세 매물은 단 1~2건뿐. 그나마도 실거래가보다 수억 원 비싼 매물들이 많아 실수요자들의 부담은 커지고 있습니다.

💸 월세 폭등…강북도 300만 원 시대

전세가 사라지자 월세가 치솟고 있습니다. KB부동산에 따르면, 서울 아파트 월세 지수는 129.7로 역대 최고치를 기록했습니다. 강남뿐 아니라 강북에서도 고가 월세 계약이 속출하고 있습니다.

• 종로구 광화문: 97㎡, 보증금 1억 + 월세 360만 원
• 마포구 공덕: 84㎡, 보증금 4억 + 월세 300만 원
• 노원·강북구: 84㎡ 기준 월세 180만~250만 원


월세 전환율을 적용하면 순수 월세로 400만 원을 넘는 조건도 등장하고 있습니다.

🚨 입주 절벽 + 규제 = 전월세 대란?

서울의 아파트 입주 물량은 2026년부터 급감할 예정입니다. 부동산R114에 따르면, 2026~2028년 평균 입주 물량은 1만2000가구 수준으로, 적정 수요(4만6000가구)에 한참 못 미칩니다.

여기에 더해 ‘전세 3+3+3법’ 같은 장기 임대 보장 법안까지 추진되며, 집주인들이 전세를 꺼리고 월세로 전환하는 흐름이 더욱 가속화될 수 있다는 우려가 커지고 있습니다.

✍️ 마무리: 규제의 역설, 해법은?

10·15 대책은 투기 억제라는 명분 아래 시행되었지만, 전세 시장을 사실상 붕괴시키며 월세 부담을 키우는 역설적인 결과를 낳고 있습니다. 실수요자 보호와 시장 안정이라는 목표를 달성하기 위해서는, 공급 확대와 임대 지원 같은 보완책이 시급해 보입니다.